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摘 要：我国的物业管理经过多年的探讨和实践，目前已经进入市场化、法制化、规范化发展的新时期，在这个发展的道路将会出现一个激烈竞争、管理完善、服务理念提升的大好局面。高新技术的应用，特别是智能化物业管理等一些系统的使用讲物业推向一个新的发展趋势。所以把物业智能化发展趋势和物业智能化系统两者想结合来说明两者之间的关系。本文结合苏州市“东吴物业苏州大学项目”为例，概述了智能化设备管理的应用背景、管理方法和技术手段。
关键词：物业智能化管理；设施设备；
随着物业管理的发展，发展较好的物业管理企业都具有专业化的智能化管理方案，物业管理的竞争力也越来越强，研究物业智能化管理存在的问题及对策，对一个物业管理企业的发展起着十分关键的作用。物业管理作为一个新兴的行业,虽然发展的历史只有短短20多年，但它已成为经营管理的重要组成部分。本文结合目前国内物业管理的现状，分析了物业管理行业存在的诸多问题，探讨了促进我国物业管理发展的有效对策，对构建和谐社会及社会物质精神文明建设有着极其重要的作用。
第一章 物业智能化管理概述
1.1 智能化管理的定义
智能化管理是由现代通信与信息技术、计算机网络技术、行业技术、智能控制技术汇集而成的针对某一个方面的应用的智能集合,随着信息技术的不断发展，其技术含量及复杂程度也越来越高，智能化管理的概念也开始逐渐渗透到各行各业以及我们生活中的方方面面。
1.2 智能化系统
智能化系统（Intelligent System）：是指利用视频、音频、显示、电子、控制、网络、计算机等科学技术，采用各种现代化的产品、设备或软件，减少人们日常生活的手工操作、给人们的生活带来便利性和舒适性的系统。
1.2.1 智能化
智能化是指由现代通信与信息技术、计算机网络技术、行业技术、智能控制技术汇集而成的针对某一个方面的应用。随着现代通信技术，计算机网络技术以及现场总线控制技术的飞速发展，数字化、网络化和信息化正日益融入人们的生活之中。
1.2.2 设施设备管理
物业设施设备管理的基本内容主要包括管理和服务两个方面，及需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。对物业设施设备的管理就是要保证物业管理范围内各种设施设备正常工作。对物业设施设备进行服务，就是要及时的做好设施设备的保养和维修的工作，使设施设备始终在良好的运行环境中，发挥设施设备的最大效益。设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节。
1.2.3 智能一卡通
智能一卡通又称集成电路卡，及IC卡，它将一个集成电路芯片镶嵌于塑料基片中，然后封装成卡的形式。
1.2.5 数字视频
在实际应用中，通常要求多媒体计算机能够处理动态视频信号。这些外部的视频信号可以由摄像机、录像机活激光视盘机来提供，也可以直接接收无线电视台发射的符合视频信号。数字化视频信号的数据量非常庞大。
1.3 投影仪
投影仪，是一种可以将图像或视频投射到幕布上的设备，通过不同型号的接口同计算机、VCD、DVD、BD、游戏机、DV等相连接播放相应的视频信号。办公伙伴投影仪广泛应用于家庭、办公室、学校和娱乐场所，根据工作方式不同，有CRT，LCD，DLP等不同类型。
第二章 物业智能化设施设备管理的问题及措施
2.1 教学设施设备出现的问题
教学工作人员流动性大素质水平参差不齐，在报修服务中，业主满意度较低，说明物业对设备管理体制不完善。
设备管理简介资料不全，因此在维修保养教学设备时因为没有资料而无法达到设备维修的及时性与完好性，影响物业的服务质量。
现代化的教学设备的使用可以使教学方便和操作便捷，但同时各系统设备经过多年的运行，进入设备维修保养、改进阶段，给教学设施设备管理工作带来了一系列的新问题。
现代化的教学设备大量使用，造成线路复杂，供电电流大，变配电设备供电负荷大，给业主和物业造成重大的损失，同时带来一定负面的影响。
现代化教学设施设备技术综合性强，全部过程环节多，且相互制约和影响，使用现代化教学设备，岗位分工较细，经常是单工序操作，设备结构复杂，人的感官能力难以适应。
2.2 教学设施设备的解决措施
教学设施设备管理负责人需要熟练掌握国家的有关政策、法规、条例；必须熟悉设备的技术理论知识，具有一定的实际操作能力。
加强教学设施设备管理体系的人员培训教育工作，提高使用者的错做技术水平，对管理人员实行岗位责任培训，对实际操作人员实行使用维护培训，对检查维修人员实行专项技能培训，并把各项培训工作列入教学设施设备管理工作计划中。
物业按照教学设施设备的数量、复杂程度和设备集中程度、管理人员的操作管理水平、维修技术人员的技术力量和组织形式，结合物业与业主需求和工作特点等各种因素，实事求是的设置教学设备管理体制。同时设备的管理方法要求理顺关系，提高工作效率，体现物业的积极性。
好的物业管理企业必须建立一个完善的设施设备规章制度，由于人员流动性大，要求设立完善的借出与归还制度和实名登记制度等。
第三章 物业设施设备管理的理论和运行管理
3.1 设施设备的LCC理论
3.1.1 LCC理论
寿命周期费用（Life Cylce Cost,LCC)也称为全寿命周期成本，是评价现代设施设备管理的主要经济指标之一。它从设备、项目的长期经济效益出发，全面考虑设施设备、项目或系统的规划、设 计、构造、运行、使用、维修直至保费的全过程，使LCC最小的一种管理理念和方法。
3.1.2 设施设备的经济寿命
设施设备的经济寿命是指设备从开始使用到再继续使用时在经济上已经不划算为止的全部时间。
对于物业公司来说物业实施设备的寿命主要是管理寿命。二对于教学设施设备的寿命我们要要把技术管理与经济管理想结；日常的维护及为重要设备维护搞好了，可以延长设备的检修期和使用寿命。确保设备的正常运行。
3.2 物业教学设施设备运行管理
设备的运行管理是保证设备的正常运行和完好率的一个很重要的环节，对于高校物业的 智能化教学设备也很重要。在现代自动化和智能化程度比较高，硬件设施设备比较完善的物业中重视人的技术技能已经放到故那里工作的首位。
所以在此物业中要对操作人员的工作作出规范化的要求。制定操作规程的目的是为了保证设备和系统的正常运行，同时规范设备和运行时的基本操作要求。正确的操作时保证设备完好的基础。
因此在使用时应当操作规范禁止违规操作设备，以勉造成设备损坏。在使用多媒体投影仪前检查插座是否完好和智能卡的正确放入，在使用智能扩音器时把开关打开对准音响设备的发射灯信号连接完毕即可正常使用。音量调不要过大一面设备损坏。
3.3 物业设施设备管理的目标
科学的物业设施设备管理是对设施设备购置、安装、使用、维护保养、检查修理、更新改造整个过程进行技术管理和经济管理，是设施设备始终可靠、安全、经济地运行，给人们的生活和工作创造舒适、方便、安全、快捷的环境，体现物业使用价值和经济效益。物业设施设备管理的根本目标是：用好、管好、维护好、检修好、改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率和完好率。
