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土地使用权法律问题研究论文
土地使用权法律问题研究论文 在改革开放之前，我国城市土地分散利用均是通过划拨方式进行的。①随 着市场经济体制的逐步建立和完善，出让方式已成为目前取得国有土地使用权的 主要方式。但由于旧体制下形成的划拨土地仍然由原产权单位继续使用，加上目 前有关法律规定的国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事业用地， 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用 地，经县级以上人民政府批准，仍可以以划拨方式取得，②由此便形成土地使用 权安排的双轨制，即出让土地使用权和划拨土地使用权同时存在。土地划拨相对于土地出让而言，虽然历史“悠久”，但长期以来对划拨土地 的相关法律问题缺少深入的研究，以至于无论在理论上还是在实践中对划拨土地 使用权都存在许多模糊甚至错误的认识。澄清这些错误的认识，还划拨土地使用 权以本来面目，并赋予其不同于计划经济时代新的内涵，是市场经济体制下的新 要求。为此，本文希望通过对相关法律问题的探讨，起到抛砖引玉的作用。
一、划拨土地使用权的取得是无偿的吗？ 出让土地使用权的取得是有偿的，而划拨土地使用权的取得具有无偿性。
③这是长期以来的通说，笔者尚未发现有人对此提出异议。但是，这一命题却是 经不起推敲的。
首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条的规定：土 地使用权划拨，是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费 用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用 的行为。这一规定是迄今为止在立法层面上对土地使用权划拨这一概念所作的最 权威的定义。根据这一定义，取得划拨土地使用权实际上分为两种情况：一种是 土地使用者先缴纳对原土地所有人或使用人的补偿、安置等费用后，国家将土地 交付其使用；
另一种情况是国家将国有土地使用权无偿交付给土地使用人。对第 一种情况而言，划拨土地使用权的取得显然不能说是无偿的。
其次，在现实中，绝大多数土地使用者都是在交纳了补偿、安置费用后才 取得划拨土地使用权，无偿取得划拨土地使用权的情况越来越少。例如根据广州 市人民政府1988年颁布的《广州市市区划拨建设用地拆迁房屋动迁工作管理规 定》，划拨建设用地拆迁房屋，由建设单位（用地单位）负责搬迁、安置、补偿。
根据该规定，在广州市区取得划拨用地使用权都必须支付土地开发成本。最后，通过比较取得出让土地使用权所支付的费用与取得划拨土地使用权 所支付的费用，可以发现两者在某些情况下非常接近甚至完全相等。根据财政部 《国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法》第六条的规定，土 地出让金的构成包括土地开发费用、业务费用和土地净收益。土地开发费用就是 由对原土地所有人或使用人的补偿、安置费用构成；
业务费用即进行土地开发的 业务性支出，主要包括勘探设计费、广告费、咨询费、办公费等；
土地净收益就 是政府通过土地开发所获得的收益。土地出让金通过协商或市场竞价确定，不同 的地块土地开发费用在出让金中所占的比重有较大的差别，如果地段较差（比如 偏远的郊区）或土地开发费用很高（比如旧城改造项目），出让金非常接近甚至 等于土地开发费用。在这种情况下，以出让方式和以划拨方式取得土地使用权所 支付的费用相差无几。
有学者认为，即使划拨土地使用权人支付了征地补偿费用（土地开发费用）， 该费用也不属于土地使用权出让金范畴，因而划拨土地使用权仍然属于无偿取得。
④但该种观点回避了土地使用者支付的土地开发费用到底属于什么范畴这一最 核心的问题，因而难以令人信服。对于划拨土地使用者支付的土地开发费用的性 质，本文将在后面加以分析。
之所以长期存在“划拨土地是无偿取得的”这种认识，笔者分析主要有两方 面的原因：一方面是在改革开放之前，确实存在大量无偿提供划拨土地的情况；
另一方面是长期的计划经济在人们头脑中形成的思维定式，认为在国家、个体之 间，总是国家利益高于一切，而漠视个体（用地单位）的利益。造成的后果是：
国家无偿收回土地变得顺理成章，而土地使用人在支付了巨额的土地开发费用后， 自身的权利却难以得到保障。
二、破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权是否属于破产财产？ 最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问 题的批复》明确规定，“破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产 财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置”。
笔者认为，最高法院这一规定于法无据，并且严重侵害了破产企业和债权 人的利益，理由如下：
1、最高院在上述批复中指出，做出这一规定的法律依据是《土地管理法》第五十八条第一款第（四）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 四十七条的规定。《土地管理法》第五十八条第一款第（四）项的适用条件是“因 单位撤销、迁移等原因”，虽然这是一个有“等”字，但根据法律解释的一般原理， “等”字所包含的未列明事项应与列明的事项在性质上相同或接近，而“破产”与 “撤销、迁移”性质完全不同，因此，对企业破产似乎难以适用该条法律；
《城镇 国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的适用条件是“无偿取得划拨 土地使用权的土地使用者”，通过前面的分析可知，很多划拨土地使用者是支付 了土地开发费用的，最高法院对此不加区分，任意扩大了适用范围，属于适用法 律不当。
2、如果企业支付了土地开发费用，那么该笔支出应作为企业的投资，如 果政府无偿收回土地，实质上等于没收了企业的这部分投资。政府收回土地后将 其重新出让，收取的土地出让金中包含了企业支付的土地开发费用，政府对此将 构成不当得利。
这里需要澄清的核心问题是：划拨土地使用人支付土地开发费用这一行为 的法律性质到底是什么？笔者认为这一行为并非支付地租（与出让的根本区别）， 而只是取得划拨土地使有权的前置条件。土地使用人支付的土地开发费用将凝固 在土地使有权这一无形资产的价值之中，其所有权并未转移到土地所有人（国家）， 按照“谁投资，谁享有”的原则，土地使用人对凝固在土地使有权中的这部分价值 应享有所有权。
3、企业以其全部资产作为其对外债务的担保，企业支付的凝固在土地使 有权价值之中的土地开发费用也应是其全部资产的组成部分，如果政府无偿收回 土地，那么等于没收了企业的部分资产，这必然会使企业的担保资产减少，从而 侵害了债务人的利益。
综上所述，最高法院的上述规定既不合法，也不合理。笔者认为，政府可 以收回破产企业的国有划拨土地使用权，但应退还企业支付的土地开发成费用， 并将其作为破产财产。
三、抵押权人对划拨土地使用权行使抵押权时是否可以折价受让抵押物？ [案例]国有企业甲与乙公司素有经济往来，甲累计拖欠乙货款人民币400 万元。2002年8月双方签订了《还款协议》，约定甲于2003年1月之前还清乙全部 欠款，同时约定将产权属于甲的三栋宿舍楼抵押给乙，作为履行还款协议的担保。协议签订后，双方到房地产登记部门办理了抵押登记。至2003年2月，由于甲未 能按《还款协议》履行还款义务，乙遂起诉至法院。开庭后，经法院调解，双方 同意将抵押物作价人民币400万元抵偿拖欠的贷款。最后法院按照双方协商结果 以调解书的形成结案。
笔者认为，法院对本案的处理存在不妥之处：甲、乙双方不能自行将抵押 物折价低偿债务，法院应组织对抵押物进行拍卖，乙只能以拍卖所得的价款优先 受偿。理由如下：
1、相对于出让土地而言，国家（土地所有人）对划拨土地享有更多的权 利。根据《城市房地产管理法》第三十九条、《城镇国有土地使用权出让和转让 暂行条列》第四十五条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时， 应当报有批准权的人民政府审批，并且受让方应按有关规定缴纳土地使用权出让 金。出让金通常是按房地产成交价的一定比例收取。例如《四川省转让、出租、 抵押国有土地使用权（划拨部分）补交抵交出让金暂行办法》第三条第二项规定：
“随地面附着物（房层、设施等）转让土地使用权的，按总成交额减支地面附着 物重置折扣价、原征地费用、应缴纳税费后的剩余部分，以50―55%补交抵交出 让金”。因此国家收取土地出让金的多少取决于房地产转让价格，如果允许当事 人自行协商定价，则存在暗箱操作的空间，国家的收益难以得到保证。
转让以划拨方式取得土地使用权的房地产涉及到土地的出让，这一行为不 仅涉及到转让方与受让方，而且涉及到土地出让人（国家）。就法律适用而言， 这一行为不仅应适用有关房地产转让的法律、法规，而且同时应符合有关土地出 让的规定。按照国土资源部2002年5月9日颁布，自2002年7月1日起施行的《招标 拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的精神，⑤本案也不能通过协议方式转让房 地产。
2、《担保法》第三十三条规定：“债务人不履行债务时，债权人有权依照 本法规定以该财产折价或者以拍卖，变卖该财产的价款优先受偿”。根据该条规 定，抵押权人实现抵押权的方式既可以是将抵押物折价抵偿债务，也可以是以拍 卖、变卖抵押物的价款优先受偿。但是，就房地产抵押而言，《担保法》是普通 法，《城市房地产管理法》是特别法，按照法律适用的一般原则，本案应优先适 用相关特别法的规定。
《城市房地产管理法》第四十六条的规定：“房地产抵押，是指抵押人以 其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”， 第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍 卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金 的款额后，抵押权人方可优先受偿”。显然，《城市房地产管理法》规定的房地 产抵押权的实现方式只有一种：拍卖抵押物后优先受偿。法律作出这种特别规定 的合理性在于：在现实生活中，房地产是重要的生产、生活资料，对抵押的房地 产进行公开拍卖，有利于公正地确定房地产的价值，从而有利于保护各方当事人 的利益，有利于社会经济秩序的稳定。
3、此外，甲属于国有企业，其资产属于国有资产，甲将上述抵押物抵偿 给乙的行为，属于国有资产的转让。根据国务院《国有资产评估管理办法》第三 条的规定：“在转让国有资产时应当对资产进行评估”。该规定的立法目的在于杜 绝暗箱操作，防止国有资产流失，保护国家利益。因此，从这个角度而言，由于 未按规定进行评估，本案甲、乙双方的低偿行为也是无效的。
结束语：我国在确立土地出让制度后仍保留土地划拨制度的目的在于减少 投资公益事业的成本，从而促进公益事业的发展。以往公益事业都是由国家投资， 而目前投资主体呈现多元化，特别是越来越多的民营企业加入到公益事业的建设 中。因此在法律上对划拨土地使用权的有关问题予以关注，对保护投资者的利益， 促进公益事业的可持续发展意义重大。所以，在处理划拨土地使用权问题上，既 要保护土地使用权人利益，又要同时兼顾土地所有权人的利益。
注：①高富平、黄武双合著《房地产法新论》，中国法制出版社2002年10 月第2版，第118页。
②参见《中华人民共和国土地管理法》第五十四条，《中华人民共和国城 市房地产管理法》第二十三条。
③王小莉主编《土地法》，法律出版社2003年4月第1版，第162页；
高富 平、黄武双合著《房地产法新论》，中国法制出版社2002年10月第2版，第118 页。
④高富平、黄武双合著《房地产法新论》，中国法制出版社2002年10月第 2版，第119页。
⑤《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条第一款：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”
