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摘要：近年来，中国房地产业的快速发展，极大地带动了经济的增长，但在这个过程中房价上涨也较快，引起了社会不满。为了抑制房价的快速上涨，北京市开始实施限购政策，但对于限购政策的合理性及其实施效果也有很多争论。本文分析了限购政策实施后北京住宅市场的供给与需求情况的变化并运用SPSS18.0软件对限购政策对北京市住宅市场产生的影响进行单因素方差分析，得出结论：该政策与改革方向不符，不宜长期保留，也难达到调控目的。为此必须回归到以经济调控手段为主的思路上来，让市场机制充分发挥作用。
关键词：北京市限购政策；住宅销售价格单因素方差分析；新建商品住宅；二手住宅
1引言
针对近年来房地产市场的情况，中国政府出台了很多抑制房价上涨的政策，但是效果并不明显，甚至还出现了房价越调控越上涨的现象。被迫无奈，政府开始用行政手段调控市场，直接规定居民购买住宅的资格及数量。
2010 年 4 月 17 日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。但对限购的对象、范围、数量、期限等，并无明确的规定。
2010 年 4 月 30 日北京市颁布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。
2011 年 2 月 15 日，《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》出台，规定“已拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市拥有住房且连续 5 年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购 1 套住房(含新建商品住房和二手住房)；已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续 5 年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房”。
2010 年 4 月 30 日北京开始实行限购政策至今，北京市的限购政策表现为逐渐明确、细化、严厉且短期内并无松动的迹象。作为一种直接干预经济的行政手段，对于限购政策的影响及实施效果引起了广泛的讨论，本文运用SPSS18.0统计软件对北京市限购政策对于住宅市场产生的影响进行了单因素方差分析，评估北京市限购政策的实施效果。
2方法论
单因素方差分析是研究一个控制变量的不同水平是否对观测变量产生了显著影响的一种统计方法。将观测变量总的离差平方和分解为组间离差平方和和组内离差平方和，如果组间离差平方和在观测变量总离差平方和中所占的比例较大，则说明观测变量的变动主要是由于控制变量引起的，即控制变量给观测变量带来了显著影响。；反之，如果组间离差平方和所占比例小，则说明观测变量的变动不是主要由控制变量引起的，不可以主要由控制变量来解释，控制变量的不同水平没有给观测变量带来显著影响，观测变量值的变动是由随机变量因素引起的。
单因素方差分析的基本步骤：（1）提出假设：控制变量的不同水平对观测变量无显著影响（2）计算检验统计量和概率P值 （3）将给定显著性水平与p值做比较：如果p值小于显著性水平，则应该拒绝原假设，反之接受原假设。
3结果
本文的研究数据主要来源于国家数据、北京市统计局、中国指数研究院，选取2009年第二季度至2010年第一季度相关数据做为限购政策实施前数据，选取2010第二季度至2013年第四季度相关数据做为限购政策实施后数据。选取的数据主要有住宅销售面积、住宅竣工面积、新建商品住宅价格指数（以2008年为基期）、二手住宅价格（以2008年为基期），选取销售面积反应住宅需求情况，选取住宅竣工面积反应住宅供给情况，同比房价指数反应房价变化情况。
3.1限购政策实施后住宅需求与供给情况的变化
限购政策实施前后住宅销售与竣工面积均值，可以看出限购政策实施前的住宅销售面积大于限购政策实施后的住宅销售面积；限购政策实施前的住宅竣工面积小于限购政策实施后的住宅竣工面积；限购政策实施前的住宅销售面积大于限购政策实施前的住宅竣工面积，限购政策实施后的住宅销售面积小于限购政策实施后的住宅竣工面积。说明北京的限购政策使住宅销售面积减少，住宅竣工面积增加，并且使之前的住宅供不应求的情况变为供大于求。
限购政策实施前后住宅销售面积及竣工面积的季度数据，可以看出限购政策实施前，除2009年的第四季度住宅销售面积大于住宅竣工面积，其余季度的住宅销售面积大于住宅竣工面积，即住宅需求大于住宅供给，住宅供不应求；限购政策实施后，除2012年的第三、第四季度的住宅销售面积大于住宅竣工面积，其余季度的住宅销售面积小于住宅竣工面积，即住宅供给大于住宅需求。
3.2限购政策实施后住宅价格的变化
新建商品住宅价格指数，可以看出限购政策实施前新建商品住宅价格表现为上涨趋势；限购政策实施后，新建商品住宅的价格从2010的第二季开始下降，但是下降的幅度不大，2011年的第一季度开始新建商品住宅的价格开始上涨，2011年至2012年的新建商品住宅的价格相对平稳，2013年第一季度开始新建商品住宅的价格开始上涨，上涨幅度明显。
二手住宅价格指数，可以看出限购政策实施前二手住宅价格表现为上涨趋势；限购政策实施后，二手住宅的价格从2010的第二季开始下降，但是下降的幅度不大，2011年的第一季度开始二手住宅的价格开始上涨，2011年各季度的二手住宅的价格保持相对稳定，2012年第一季度开始二手商品住宅的价格开始下降，2012年各季度的二手住宅价格保持相对稳定，2013年第一季度二手住宅价格开始上涨，上涨幅度明显。
3.3单因素方差分析
本文使用SPSS18.0统计软件对限购政策的实施对于住宅销售面积、住宅竣工面积、新建商品住宅价格、二手住宅价格的影响进行评估。以限购政策是否实施为控制变量，以住宅销售面积、住宅竣工面积、新建商品住宅价格、二手住宅价格为观测变量，通过单因素方差分析法分别对限购政策的实施对于住宅销售面积、住宅竣工面积、新建商品住宅价格、二手住宅价格的影响进行分析。
单因素方差分析的假设分别为：限购政策是否实施对住宅销售面积没有产生显著影响；限购政策是否实施对住宅竣工面积没有产生显著影响；限购政策的是否实施对新建商品住宅价格没有产生显著影响；限购政策的是否实施对二手住宅价格没有产生显著影响。
限购政策是否实施对住宅市场影响的单因素方差分析结果，可以看出限购政策是否实施对住宅销售面积影响的单因素方差分析对应的概率值为0.053。如果显著性水平为0.05，由于概率值大于显著性水平，则应接受原假设：限购政策是否实施对住宅销售面积没有产生显著影响。限购政策是否实施对住宅竣工面积影响的单因素方差分析对应的概率值为0.523。如果显著性水平为0.05，由于概率值大于显著性水平，则应接受原假设：限购政策是否实施对住宅竣工面积没有产生显著影响。限购政策是否实施对新建商品住宅价格的单因素方差分析结果，对应的概率值近似为0。如果显著性水平为0.05，由于概率值小于显著性水平，则应拒绝原假设：限购政策是否实施对新建商品住宅价格没有产生了显著影响。限购政策是否实施对二手住宅价格的单因素方差分析结果，对应的概率值为0.097。如果显著性水平为0.05，由于概率值大于显著性水平，则应接受原假设：限购政策是否实施对二手住宅价格没有产生显著影响。
4结论
限购政策实施后，住宅需求减少，住宅供给增加，新建商品住宅的价格及二手住宅的价格并没有出现明显的下降，2013年新建商品住宅及二手住宅的价格出现明显的上涨，上涨幅度明显。这说明限购政策在实施初期通过减少住宅的需求降低住宅价格的作用，但是从长期来看，住宅价格仍表现为上涨的趋势，且涨势明显。
通过限购政策是否实施对住宅市场影响的单因素方差分析结果，接受原假设：限购政策是否实施对住宅销售面积没有产生显著影响；限购政策是否实施对住宅竣工面积没有产生显著影响；限购政策是否实施对二手住宅价格没有产生显著影响。拒绝原假设：限购政策是否实施对新建商品住宅价格没有产生显著影响。说明限购政策对住宅销售面积的减少、住宅竣工面积的增加、二手住宅价格的变化没有产生显著影响，限购政策对新建商品住宅的价格变化产生显著影响。
限购政策并没有对北京住宅的需求与供给及二手住宅的价格产生影响，虽然对于新建商品住宅的价格产生了影响，但是新建商品住宅的价格仍表现为上涨趋势。说明限购政策并没有真正达到平抑房价的效果，并且作为一种政府直接干预经济的行政手段，与中国市场化改革方向相悖，不可能长期存在。房地产市场终将要回归到市场机制发挥主导调节作用的状态。由于中国正处在经济高速发展、城市化水平不断提高的阶段，对于住宅存在大量的刚性需求，因此，限购政策在短期抑制了大量需求，但是这些需求并没有消失，这也说明限购政策并没有解决住宅需求大的问题、住房难的问题。一旦限购政策取消，积累的需求得以释放，又因为中国对于土地开发的规定导致现阶段住宅供应相对集中，住宅需房地产开发商未来将对住宅的供给作出相应的调整，即减少对住宅的投资、开发。因此，限购政策将导致住宅的供需失衡，未来住宅的价格很可能出现“报复性上涨”，造成房地产市场剧烈波动。
